Immobilier : acquérir une maison à l’étranger

De plus en plus d’acheteurs se détachent de l’immobilier en France pour prospecter en dehors de l’Hexagone. En effet, ils se rendent compte que le prix d’un deux-pièces à Paris est assez pour obtenir par exemple un Riad à Marrakech. Être propriétaire d’un bien à l’étranger vous donne accès à de bonnes affaires, à condition bien sûr de ne pas tomber sur des pièges.

Généralement, les situations sont différentes selon le pays. Quoi qu’il en soit, ne vous lancez jamais dans ce type d’acquisition si vous ne prenez pas toutes les précautions possibles. Et comme vous savez que nous connaissons bien un rayon sur l’immobilier, voici nos conseils.

S’adapter à la législation du pays

               D’une manière générale, les transactions doivent se faire auprès d’un notaire, mais ce n’est pas toujours le cas dans certaines situations. En Espagne par exemple, c’est un avocat qui doit rédiger l’acte d’achat et le notaire l’enregistrera. Un acheteur, devra donc verser payer deux honoraires à ces professionnels. En Grande-Bretagne ou dans quelques pays de l’ex-Commonwealth, l’avocat pourra à lui seul rédiger et enregistrer les actes.

               Enfin, vous devez aussi prendre en compte le fait que le droit de propriété pourra être différent de ceux qui sont en vigueur dans notre pays. Nous avons par exemple remarqué qu’au Maroc certaines maisons ont un titre de propriété « adulaire » et non foncier comme en France. Dans ce cas, l’acheteur peut faire face à un ou plusieurs héritiers indivisaires qui peuvent réclamer des dédommagements après la vente.

               Avant d’acheter, il est donc primordial de consulter un notaire français. Généralement, ces derniers ont des contacts / correspondants locaux. Si ce n’est pas le cas, il pourra vous diriger vers des professionnels bilingues pour vous guider dans toutes les étapes à suivre.

Se rendre sur place

               C’est une étape qui a tout son sens dans le monde de l’immobilier, pourtant la plupart des acheteurs préfèrent s’en passer. Nous pensons qu’il est donc nécessaire de vous la rappeler un peu : il est nécessaire, voire obligatoire de se rendre sur place pour faire bonne affaire.

               Vous ne devez jamais vous fier sur un magazine ou encore un catalogue en ligne. Peu importe la beauté de cette brochure ou encore la technique utilisée par les employés (la plupart du temps, ces brochures seront distribuées durant des réunions privées ou encore sur une invitation avec cocktail).

               Et si vous êtes vraiment attiré par les maisons présentées dans le catalogue, vous ne devez pas vous satisfaire à cela. Il est nécessaire de vous rendre sur place. Si vous avez par exemple des projets de vacances, allez-y ! Il faut toujours s’armer de beaucoup de prudence.

               Si ce n’est pas possible, vous pouvez aussi collecter plusieurs informations utiles sur la maison ou encore le pays. Cela vous permettra d’avoir une idée plus précise sur la qualité du bien. Les recherches vous permettront aussi de faire face aux éventuelles nuisances ou encore du contexte politique du pays en question.

Optimiser le financement

               Quand vous financez un achat immobilier depuis la France, la banque vous exigera une garantie se situant sur le territoire français. Il peut s’agir par exemple d’une hypothèque sur votre actuel bien immobilier ou encore un nantissement sur un placement de type assurance-vie. Mais vous pouvez aussi passer par un financement local. Pour ce cas, la banque du pays vous demandera normalement un apport conséquent, à hauteur de 30 ou 50 %.

               Quel que soit le cas, vous devez toujours ouvrir un compte bancaire dans le pays. Mais vous devez être prêt à tout, car ce n’est pas toujours une formalité et impliquera quelques complications. Par exemple, au Maroc, il est nécessaire d’ouvrir un compte en dirhams (unité monétaire du Maroc) convertibles pour pouvoir rapatrier les capitaux le jour où vous allez vendre le bien.

               Et bien sûr, vous devez toujours déclarer ces comptes auprès du fisc français. Dans le cas contraire, vous risquez non seulement de vous faire redresser, mais vous devrez aussi payer une amende, qui peut s’élever à 1500 euros par compte ouvert et 5 % du solde créditeur s’il y a plus de 50.000 euros sur le compte.

Prendre en compte les coûts annexes

               Vous avez repéré un prix d’achat bien bas ? C’est très bien, mais vous devez faire attention, car ces derniers cachent la plupart du temps des frais d’entretien très important. Aux États-Unis, par exemple, la plupart des résidences récentes vous imposent une panoplie de service payante : le gardiennage, la laverie, les frais liés à l’entretien de la piscine. Vous l’aurez donc compris, les charges de fonctionnement peuvent être très élevées si le bien est en cours de commercialisation.

               Autre étape à ne pas négliger : l’intégration des frais d’assurance au prix d’achat de base. Et ces prix peuvent être exorbitants. Ce sera le cas si vous souhaitez par exemple investir dans une maison en Floride, un pays souvent touché par les ouragans. Si vous achetez une maison près de la plage, vous devez donc compter environ 1 million de dollars en assurance.

S’informer sur la fiscalité

               Si vous prévoyez de louer ce bien pour avoir un revenu mensuel, vous serez obligé de les déclarer en France et dans le pays. Mais ne vous inquiétez pas, une double imposition ne vous sera pas demandée.

               Suivant la règle générale des conventions fiscales, l’impôt sur les recettes locatives est payé directement dans le pays où le bien se situe. Ensuite, ce montant sera imputé sous forme de crédit d’impôt sur les sommes à régler dans le territoire français.

               Pensez également à vérifier que les prélèvements sociaux sont bien intégrés dans le champ des taxes qui est mentionné dans votre convention fiscale. Si vous ne faites pas attention à ce point, vous risquez de dire au revoir à ce crédit d’impôt.

               Quant à l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF, les conventions fiscales entre deux pays sont moins nombreuses. De ce fait, le Brésil ou encore la Thaïlande n’ont pas encore signé avec la France. Dans ce cas, l’ISF doit être payé en intégralité en France sur la valeur du bien.

Transmettre le bien

               Concernant la succession, la loi française renvoie à la situation de votre bien immobilier. Si vous êtes propriétaire d’une maison en Grande-Bretagne par exemple, vous devez savoir que la réserve héréditaire n’a pas lieu d’être dans ce pays.

               Nous noterons également que le règlement européen prévoit qu’à partir du 17 août 2015, un unique régime civil sera appliqué sur l’ensemble des biens détenus dans le territoire européen, qui est celui du dernier pays où vous avez résidé.

               Faites également attention à la protection de votre partenaire, quelques pays, comme l’Italie ou encore la Hollande, ne reconnaissent pas encore les donations entre époux. Si vous voulez éviter cela, le mieux est de rédiger au préalable un testament par pays où vous avez un bien.