Le département des Bouches-du-Rhône, situé en région Provence-Alpes-Côte d’Azur, est depuis plusieurs années un territoire de prédilection pour l’implantation et le développement des entreprises.

Grâce à un dynamisme économique soutenu, à la présence d’infrastructures de premier plan (port de Marseille, aéroport de Marignane, réseau autoroutier et ferroviaire performant) et à la richesse de son tissu industriel, ce département attire autant les grandes firmes que les start-up en quête de nouvelles opportunités.

De la métropole marseillaise aux zones périurbaines qui connaissent un essor notable, l’immobilier d’entreprise y est en plein développement. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon d’environ 1 500 mots sur les zones émergentes, les opportunités qu’elles offrent et les tendances qui dessinent l’avenir de l’immobilier d’entreprise dans les Bouches-du-Rhône.

1. Marseille, un pôle métropolitain majeur

Un carrefour logistique et tertiaire

Marseille, préfecture des Bouches-du-Rhône, est avant tout mondialement connue pour son port, le Grand Port Maritime de Marseille (GPMM), véritable poumon économique de la Méditerranée. Historiquement tournée vers le commerce maritime, la cité phocéenne a su diversifier ses activités économiques pour devenir un pôle incontournable dans de nombreux secteurs : logistique, transport, numérique, santé, recherche, et bien plus encore.

Cette diversification se reflète sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Les quartiers d’affaires, comme celui d’Euroméditerranée, accueillent désormais des sièges sociaux d’entreprises internationales, des centres de recherche et développement, des espaces de coworking et des incubateurs de start-up.

L’attractivité du territoire marseillais s’explique en partie par la présence d’un large éventail d’offres immobilières : bureaux de standing, locaux commerciaux, entrepôts logistiques, plateaux industriels… Si besoin, vous trouverez de nombreuses offres sur le site de LOCOPRO. Les investisseurs y trouvent leur compte, d’autant plus que la demande reste soutenue grâce à la notoriété internationale de la ville et au contexte économique porteur.

L’essor d’Euroméditerranée

Le projet Euroméditerranée, l’une des plus grandes opérations de rénovation urbaine en Europe, illustre à lui seul le dynamisme de l’immobilier d’entreprise à Marseille.

Situé en plein cœur de la ville, ce vaste programme d’aménagement urbain s’étend sur plus de 480 hectares. Il vise à créer un nouveau centre d’affaires, tout en redynamisant les quartiers historiques du nord de Marseille.

• Des immeubles de bureaux modernes et durables : Euroméditerranée se caractérise par la construction de bâtiments éco-responsables intégrant les dernières innovations en matière de performance énergétique. Cette dimension durable attire des sociétés sensibles à l’image “verte” et à la réduction de leur empreinte carbone.
• Une excellente accessibilité : desservi par plusieurs lignes de métro, de tramway et de bus, le quartier bénéficie également d’une connexion rapide à la gare TGV de Marseille Saint-Charles et à l’aéroport de Marseille-Provence. Cette accessibilité constitue un atout de taille pour les entreprises internationales.
• Des services et des infrastructures de qualité : centres de congrès, hôtels, restaurants, commerces, espaces culturels… Le quartier offre un écosystème complet pour les professionnels, contribuant à faire d’Euroméditerranée un pôle majeur de l’immobilier d’entreprise dans la région.

Grâce à cette offre moderne et ambitieuse, Marseille renforce chaque année son positionnement de métropole européenne attractive, soutenant le dynamisme du marché immobilier d’entreprise dans l’ensemble des Bouches-du-Rhône.

2. Les zones périurbaines, un levier de développement pour l’immobilier d’entreprise

Le développement de l’immobilier d’entreprise ne se limite pas aux centres urbains comme Marseille. Dans les Bouches-du-Rhône, les zones périurbaines connaissent également un véritable essor, porté par une conjonction de facteurs favorables : loyers plus abordables, proximité d’axes autoroutiers, disponibilité de foncier et volonté des collectivités locales de soutenir l’activité économique.

Aix-en-Provence et son technopôle

La ville d’Aix-en-Provence se distingue comme l’un des pôles majeurs de l’activité économique du département, bénéficiant d’une renommée internationale grâce à son cadre de vie exceptionnel et à la présence de grandes écoles et universités.

Le Pôle d’Activités d’Aix-en-Provence, à proximité immédiate des autoroutes A51 et A8, accueille un grand nombre d’entreprises dans les secteurs tertiaire, numérique, et même industriel.

• Le coût de l’immobilier : bien qu’Aix-en-Provence affiche des prix légèrement plus élevés que d’autres zones périurbaines, l’investissement y reste avantageux grâce à la forte demande. Les entreprises recherchent des bureaux de standing et des environnements de travail qualitatifs pour attirer et retenir les talents.
• La proximité universitaire : la présence d’écoles d’ingénieurs, de commerce et d’un pôle universitaire constitue un vivier de compétences pour les entreprises, particulièrement dans le secteur numérique. Les pépinières d’entreprises et incubateurs fleurissent, soutenant l’innovation et la création de start-up.
• Un cadre de vie attractif : l’art de vivre provençal, le patrimoine historique et culturel d’Aix-en-Provence, ainsi que sa desserte par le TGV (gare d’Aix-en-Provence TGV) et l’aéroport de Marseille-Provence, renforcent l’attrait pour les entrepreneurs et les salariés.

Vitrolles, Marignane, Marseille Nord : une zone logistique en plein essor

La zone nord de Marseille et ses alentours, regroupant notamment Vitrolles, Marignane et Les Pennes-Mirabeau, forment un vaste territoire logistique et industriel. Proche à la fois de l’aéroport de Marseille-Provence, du port, et des grands axes autoroutiers (A7, A55), cette zone attire les entreprises qui ont besoin d’optimiser leurs flux de marchandises et leurs transports.

• Un positionnement stratégique : ce secteur se trouve au carrefour des échanges méditerranéens et nationaux, permettant une connexion rapide vers l’Italie, l’Espagne et le nord de la France. C’est un élément décisif pour les activités nécessitant des entrepôts ou des centres de distribution.
• Des coûts immobiliers compétitifs : par rapport au centre de Marseille ou à Aix-en-Provence, les loyers et le foncier y sont plus abordables. Cela permet aux entreprises logistiques et industrielles de disposer de surfaces importantes pour leurs activités.
• Des parcs d’activités en mutation : des zones comme Marignane-Vitrolles bénéficient de projets de modernisation : réaménagement des voiries, création de services aux entreprises (restauration, crèches, etc.), intégration de solutions durables pour favoriser la transition écologique.

3. Les parcs d’activités, fers de lance du développement économique

Au-delà des grandes villes et de leurs périphéries, les parcs d’activités constituent un autre pivot du développement de l’immobilier d’entreprise dans les Bouches-du-Rhône.

Ils sont souvent développés en synergie avec les collectivités territoriales et offrent aux entreprises un environnement propice à la collaboration, à l’innovation et à la création de réseaux professionnels.

Des services mutualisés et une attractivité renforcée

Dans ces parcs, les entreprises disposent d’infrastructures adaptées à leurs besoins : salles de réunion, réseaux de communication haut débit, espaces de coworking, centre de conférences, services de restauration et parfois même des crèches ou des infrastructures sportives pour les salariés. Cette mutualisation des services diminue les coûts pour les entreprises et augmente leur compétitivité.

• L’exemple du parc d’activité de la Duranne à Aix-en-Provence : réputé pour accueillir des entreprises du secteur numérique et de la recherche, il met en place des projets encourageant la R&D et la collaboration inter-entreprises. De plus, le parc s’efforce d’intégrer des critères écologiques, avec des bâtiments basse consommation et des espaces verts.
• Le parc de l’Arbois, également dans le pays aixois, propose un environnement tourné vers l’innovation et la recherche scientifique, particulièrement dans le domaine de l’environnement et du développement durable, renforçant ainsi l’image verte du département.

Des projets d’aménagement ambitieux

Les collectivités locales et la Métropole Aix-Marseille-Provence travaillent de concert pour développer de nouveaux parcs d’activités ou agrandir ceux existants. Parmi les projets récents ou en cours :

• L’extension du pôle d’activités de Salon-de-Provence : situé à la croisée de l’A54 et de la D113, ce pôle attire les entreprises qui souhaitent rayonner vers l’ouest du département et la Camargue. De nombreux entrepôts et locaux d’activités y voient le jour, notamment dans le secteur agroalimentaire.
• Le développement du pôle industriel autour de Martigues et Port-de-Bouc : historiquement axé sur le raffinage et la pétrochimie, ce territoire se tourne de plus en plus vers l’industrie “verte” et les énergies renouvelables. Des opportunités immobilières s’y développent pour les entreprises en quête d’espaces industriels vastes et en cours de modernisation.

4. Le marché de l’immobilier d’entreprise dans les Bouches-du-Rhône

Une demande soutenue et une offre en évolution

Les Bouches-du-Rhône, département le plus peuplé de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, sont dotées d’une économie diversifiée : tourisme, logistique, industries, services, numérique…

Cette diversification se traduit par une demande immobilière variée : locaux tertiaires, entrepôts logistiques, locaux commerciaux, plateaux industriels. L’offre, de son côté, s’adapte progressivement en produisant de nouvelles surfaces ou en réhabilitant des sites industriels en friche.

Les transactions, qu’il s’agisse de ventes ou de locations, sont portées par un climat économique relativement favorable et par le rayonnement international de Marseille. Le développement de la Métropole Aix-Marseille-Provence attire de nouveaux investisseurs séduits par la modernisation des infrastructures, la présence de grandes écoles et la qualité de vie méridionale.

Des politiques locales incitatives

Les pouvoirs publics locaux multiplient les initiatives pour encourager l’implantation et la croissance des entreprises dans le département. Cela passe par :

• Des aides à l’installation : subventions ou aides fiscales pour les entreprises qui s’implantent dans certaines zones prioritaires, notamment pour dynamiser l’emploi.
• Des programmes d’accompagnement : soutien à l’innovation, conseils juridiques et fiscaux, accès à des réseaux de partenaires et de financeurs. Les chambres de commerce et d’industrie (CCI) jouent un rôle essentiel dans cet accompagnement.
• Des investissements massifs dans les infrastructures : rénovation des routes, renforcement du réseau ferroviaire, extension des réseaux de transport en commun, modernisation du port et de l’aéroport…

Ce climat favorable se ressent dans la vitalité du marché immobilier d’entreprise, où l’on observe une concurrence accrue entre les investisseurs privés, les foncières et les promoteurs désireux de répondre à la demande croissante.

5. La transition écologique, un enjeu majeur pour l’immobilier d’entreprise

Des bâtiments plus verts

Face aux défis environnementaux, les acteurs de l’immobilier d’entreprise dans les Bouches-du-Rhône intègrent de plus en plus des critères écologiques dans leurs projets. Les constructions neuves sont pensées pour réduire leur empreinte carbone : isolation thermique renforcée, panneaux solaires, toitures végétalisées, systèmes de récupération des eaux de pluie…

Les certifications HQE (Haute Qualité Environnementale) et BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) sont désormais courantes pour les nouveaux bâtiments ou les rénovations de grande ampleur.

Cette démarche est soutenue par les politiques publiques, qui encouragent l’éco-construction et proposent des incitations financières pour les projets les plus vertueux. Les entreprises, de leur côté, y trouvent un intérêt stratégique : un bâtiment performant sur le plan énergétique réduit leurs charges et améliore leur image de marque auprès de leurs clients et partenaires.

L’impact sur la qualité de vie au travail

La transition écologique va de pair avec une meilleure prise en compte du bien-être des salariés. L’aménagement d’espaces verts, de zones de détente ou la création de pistes cyclables jusqu’aux parcs d’activités contribuent à rendre ces sites plus attractifs. Dans la concurrence pour attirer des talents, disposer d’un environnement de travail moderne, confortable et respectueux de l’environnement s’avère être un véritable atout.

Cette évolution souligne la volonté des acteurs de l’immobilier d’entreprise de s’adapter aux demandes des entreprises : renforcer l’identité “durable” de leurs bureaux, entrepôts ou locaux commerciaux, tout en offrant des services dédiés au bien-être et à la santé des collaborateurs.

Les Bouches-du-Rhône ont su construire une réputation solide, tirant profit du rayonnement de Marseille et de la Provence. La présence de pôles d’excellence (aéronautique, santé, numérique, chimie, etc.) s’accompagne d’un écosystème dynamique (start-up, incubateurs, laboratoires de recherche) qui consolide l’attractivité du département.

De plus, le développement des infrastructures portuaires et aéroportuaires maintient la région dans une perspective d’ouverture internationale, séduisant ainsi des entreprises étrangères désireuses de s’implanter en France.

Cette conjoncture est favorable à l’immobilier d’entreprise : à mesure que grandit la notoriété des Bouches-du-Rhône, de nouvelles entreprises cherchent à s’y implanter, créant un cercle vertueux pour l’ensemble des filières économiques du département.